サラリーマンが不動産投資で得た所得を節税する方法

税務上認められる経費を知っておくことが大切です。物件を購入した際に組むローンの金利分も認められています。

サラリーマンが投資用物件を持つ。
これはかなりの資産があるサラリーマンの話で、一般のサラリーマンにはなかなかできないことだと考える方もいらっしゃる方もいるかもしれません。
でも実はそれほどサラリーマンにとっても難しい話ではありません。

投資用物件と聞くと、マンションを一棟買い上げたり、土地から買って建てたりと壮大なイメージになりがちですが、ワンルームの一室という投資用物件からはじめることも可能です。
また、たとえば子供のまだいないサラリーマン夫婦が駅近割安の分譲タワーマンションを買って自分たちで住み、子供が増えるなどで、住環境を変えたり、間取りの大きな部屋に引越しする際、自分達のような夫婦2人家族のサラリーマンの需要が高いと踏んで売らずに投資用物件として利用するサラリーマンも少なくありません。
こう考えてみればサラリーマンの不動産投資はそれほどハードルの高くないものといえます。

また、投資用物件をサラリーマンが持つと言うことは大きな節税対策にもなります。
平成25年度より東日本大震災の復興財源を賄う個人への所得税の増税、復興特別税が施行されています。
今年の初めの給与明細を見て、がっかりした方も多いのではないでしょうか。
所得税増税ばかりでなく、この復興増税は平成26年より住民税にも上乗せされます。
しかも25年間続きますから、現在の現役世代は、ほぼ一生これの負担を強いられることになります。

所得税にかかる増税率は平均2.1%なのですが、ニュース報道などでよく聞く、財務省の試算では、家計の負担増は、夫婦と子供2人の世帯の場合、年収400万円なら年900円、年収700万円なら年4300円、年収1000万円なら1万4000円の負担増となります。

これに医療費控除、生命保険控除、地震保険控除、個人年金保険控除などサラリーマンに許される所得控除を加えれば、年収400万円世帯では実質増税なしで、700万円の世帯でも半減、1000万円世帯でも3割は減りますが、いずれにしても負担増には変わりはありません。

しかし単身世帯は、家族の扶養控除がないだけに、年収400万円なら年2000円、年収700万円なら7900円、年収1000万円なら1万8200円ということですから、年収1000万円なら各種保険控除をフルに控除させるようにしたとしても、年間所得税は確実に100万円以上になります。

住宅ローン控除がとりあえずアベノミクス政権により消費税値上げと同時に継続することが決まったので、消費税値上げを決めた直後に住宅ローン減税のお勉強会なるものをはじめた消費税率上げ政権と比べれば、不動産を購入する側にとっても、それを販売する側にとってもやれやれですが、現在の法案では、住宅購入にかかる消費税値上げ分は十二分に取り返すことはできません。

また、平成26年からの個人住民税の増税は10年間続き、年1000円が一律定額で加算されます。
さらに、今後、退職金にかかる住民税の特例である10分の1控除が全面廃止されますから、退職金にも重税が課せられます。
それに平成26年からは消費税8%、翌27年は消費税10%ということで、いくら所得が上がっても手取りは減り続けるばかりです。
特に賃貸にお住まいの単身者世帯では、当然賃貸料に消費税が乗りますから、今後一層の負担増は逃れようがありません。

世の中、宿舎という名の豪華タワーマンションに、駐車場も無料で、市価の10分の一で住める輩だけが、その負担増がないのです。
ゼロには税率が何%増税されようがゼロですから。

しかも、これに、”平成”政権の小渕内閣が決めた、役人向けの共済年金を除く国民年金、厚生年金の平成29年までの段階的値上げが毎年のように続くのです。
それに年金の支給年齢は今後毎年1歳ずつ後倒しされ、5年後は最終的には満70歳になりますから、たとえサラリーマンでも、将来に不安を抱かざるをえません。

これら増税と年金保険料値上げのほか、加入団体によっては健康保険料も上がるし、当然ながら電気代は上がるし、定期昇給3%ぐらいでは、全てこれら増税と公共料金の値上げで消えてしまうという世帯も多いことでしょう。
なんとか節税できないものか。
多少プライベートな時間を割いてでも、生きていくうえでこれを考える必要があります。

基本的に、所得税も住民税も課税所得に対する税金ですから、その課税所得をできるだけ小さくすれば、節税できるのです。
しかし、医療費控除にしろ、生命保険控除、地震保険控除、個人年金保険控除などの保険の控除にしろ、実際の還付額以上に足が出ますし、それぞれ上限も大きいとはいえません。
医療控除は別としても、保険関係の控除では、単身者で賃貸住まいの方だと、どうあがいても、年額25万円ぐらいの課税控除が限界でしょう。

そこで、唯一ガラス張りとも言われるサラリーマン税制に許されている節税方法があります。
投資用物件への不動産投資による節税です。
投資用物件を購入した後の不動産賃貸による所得は不動産所得として、当然ながら課税されます。
しかし、それにはサラリーマンにかかるガラス張りの税金ではない、経費というものが認められるのです。

もし必要経費が投資用物件から得る家賃収入よりも多ければ、その赤字分は、総合課税として、給与収入のうちの課税所得からさらに差し引くことが出来るのです。
でも赤字じゃ意味ないって思いますよね。
実はこの経費には、投資用物件を購入した際に組むローンの金利分も認められているのです。
そこで、ここでは、不動産投資のメリット、デメリットについてご紹介しましょう。